執筆:杉山幸治(株式会社SOWAKA・事業統括責任者)

こんにちは。

名古屋市や尾張旭市周辺でリノベーションを通じて暮らしの提案をしている株式会社SOWAKAの杉山です。

リフォーム・リノベーションを計画する際に一番最初に考えるのが工事後の姿の想像だと思います。

そして、次に考えるのが・・・

そもそも、それっていくらでできるの??という費用面ですよね。

技術的にできるかどうかってのはもっともっと先に考えると思います。

インターネットで価格を探そうにも実は分かりづらい。

長い文章ですが、最後までお付き合いください。

【木造2階建てのモデルケース】

木造住宅で築25年の4LDKを3LDKに変更してリビングを大きくするプランを計画する場合。

外壁とサッシはそのままで、1階のみ間取り変更をして2階は内装仕上げの貼り替えをする。

延床面積はだいたい110平米ぐらいが一般的な床面積になります。

・リノベーションの費用は110平米 × 90,000円 = 概算9,900,000円

 (価格を抑えるために2階をクロス貼替えのみとしている)

・断熱リノベーションの費用は110平米 × 150,000円 = 概算16,500,000円 

 (断熱材の入れ替えをするため、間取りの変更はしないが2階も大々的に工事範囲となる)

ん~ 家を触るって意外と高いんだ・・・(泣)

ストレートに回答すると年々価格が上昇してしまってる。

12年前にベニヤが1枚1,000円だったのが、今は1枚1,800円なので、ベニヤだけでも1.8倍。

じゃあ・・取替えする材料を極限まで減らして、職人さんに効率よく作業してもらって、経費を削減する為に最低限の図面を書くだけにして工事期間を短くすれば安くなるのでは???  ←その通り!!

実はできるんです。

やろうとすれば990万円かかるところが900万円でできることもあります。

90万円ってパートさんだと9ヶ月分の給料に近い金額ですから大きいですよね。

設計の業界ではVE提案といってコストの低減を図る言葉が使われます

・VE提案(Value Engineering):提出した提案に対して品質維持をしながらコストダウンを図る手法

実はリフォームやリノベーションではあまり使わない言葉でもあります。 

なぜかというと、設計(計画)する側が使う手法であって、施工(実施)側は存在自体を知らないことの方が多いから。 

そして、一般的に設計士というのは施工を知らないことの方が多いので、施工側からするとVEというのは机上の空論なのです。

分かりやすく説明をすると愛知県豊田市にある豊田スタジアムが20年ちょっと前に完成したのですが、過度なVE提案を設計事務所と発注者がおこなった結果、工事業者が倒産してしまったということがありました。

これは新築なので、予測がだいぶできてこの結果。 

土地の上にゼロから作っていくので設計図が間違っていなければ必ず完成はする。

でも、設計事務所がVE提案で発注者と合意をしてから、施工側(ゼネコン)が設計事務所の描いた図面を工事する為の図面に描き直して工事を始めるという流れからすると、最初から無理な費用と工期で決められてしまっているので、困る人が続出してしまう。

え?でも、設計事務所が書いた図面だからゼネコンの企業努力不足じゃないの??って思いますよね。

いえいえ、設計事務所の図面は施工側からしたら「何となくこんな形」としか描かれていないもので、施工する為の図面(施工図)等をゼネコン側が描いて設計事務所の承認をもらって工事を進めるって流れが一般的な建設業なんです。

だから、リフォーム・リノベーションの様に数十年前の基準で誰かが作った品質不明な建物を予測しながら計画をしているので、予測が外れたら赤字になってしまうから設計事務所も予測できないVE案は怖くて出せないのです。  

だからリノベでVEという言葉はあまり使わない。

SOWAKAは創業以来16年間、ずっと改修工事ばかり(たまに新築もやっていますが)設計施工をしているので現場ノウハウがあります。

自社でリノベの設計施工をしている規模だからこそVE提案をしようと思えばできる。

ただ、VE提案はギリギリを狙うことから途中で変更が生じないことが前提で、着手から完成まで全て計画通りに物事が進まないと逆に工期が伸びてしまったり、追加や変更が生じると計画を組立て直さなければならないことから費用が高額となったりします。

そして、誰にでも提案をする訳ではなくて、一緒に作りあげるぐらいの気持ちと熱意があるお客様でないと、建設会社側が一方的に負担がかかる状態になる。

請け負うことはないぐらい見えない作業が多くなる提案で、お客様との信頼関係から成り立つ手法なのかなと思います。

当社でも常にプチVE提案でコスト低減をしてお客様の費用感に合わせる努力はしていますが、今までにVE提案をしたのは16年間でも20物件ぐらいだと思います。 

徹底的に製造原価が上がらない様にしなければならないことに加えて、設計スタッフの作業量も減らして図面点数を少なくし、産廃搬出や搬入資材の管理から職人の作業効率を高めていかなければならないので、私(杉山)が設計から施工まで張り付いて管理して終わらせています。 

今までの実績だと、2年前に中古木造住宅のリノベーション1,600万円を1,200万円までコスト削減を可能にしたり、昨年は3,800万円の事務所改修リノベを3,200万円に、10年位前は850万円のマンション改修を500万円まで下げることができました。 

そのマンションリノベーションは、工事が終わってからその物件などで撮影した投稿で有名なセンスの良いインスタグラマーさんで、今では日本全国から私に設計依頼が来ているので色々と恩返しをしてくださっているお客様もいました。

ありがたいです。

だから、SOWAKAはいつも他社さんとの相見積となっても金額勝負みたいなことはやっていません。

それでも私の契約率は85%~90%ぐらい。他のスタッフでも60%~70%ぐらい。

お客様の熱量が高いかどうか、相性が合うかどうか、概算金額が合うかどうかだけで考えているのでVE提案はやり過ぎではあるものの、常にプチVEの状態でお客様にとって最善の利益を追求する手法でお引渡しをしています。

だから、変更などが多いとVE計画がズレてしまうので、少し私はパニックになりながらやってます(笑)

結論・・・

SOWAKAで、年間2物件は上記のモデルケースでお客様が頑張れば、990万円が800万円で完成できると思う。

私も年間2物件以上は出来ないのですが、素材やキッチンなどの住設機器への夢などを追い求め過ぎず、一緒に取り組んでくれるお客様なら努力できる。

こんな必殺技をブログに書いていいのだろうか(笑)  

気分次第の先着順です(^^)/

SOWAKA

お問い合わせはメールまたはお電話で

(受付時間 9:00~18:00 日曜定休)

名古屋 SOWAKA