リノベーション会社が解説｜親族所有の建物はリノベできる？実家の引継ぎ・名義・ローンの疑問をQ&Aで解説

リノベーション会社の視点から、「親族所有の建物をリノベーションする際の注意点」をQ&A形式で分かりやすく解説します。

結論からいうと、親族所有の建物でもリノベーションは可能ですが、「名義・相続・住宅ローン・建物状態」を事前に整理することが重要です。

実家や親族が所有している建物について、

• 空き家を活用したい
• 相続予定の家に住みたい
• リノベーション費用をかける価値はある？
• ローンは組める？
• 古い家でも再生できる？

と悩まれる方は少なくありません。

この記事では、親族所有の建物をリノベーションするときによくある質問を、リノベーションの専門家がQ&A形式で分かりやすく解説します。

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Q：実家や親族の家は、リノベーションの候補になる？

A：親や祖父母、親族が所有している家で、将来的に相続や贈与できる予定の住宅はリノベーションの有力な候補になります。

全国には所有者不明も含めて空き家が約900万戸あります。全く使えないような廃屋も含まれていますが、まだまだ使える建物は数百万戸あるはず。　

相続したけど忘れていたり、相続したけど家を持っているから使用せず親の残した土地だからと売却できず・・・という方も多いようです。

2015年に「空家等対策の推進に関わる特別措置法」が施行されて、住めない様な腐朽した建物の数は減少し始めてきましたが、空き家の数は増加したままとなっています。

Q：相続できる土地や空き家が見つかった場合、まずどうしたら良い？

A：まずは、その土地や建物を相続できるご家族・ご親族の方と、「これからどうしていくのか」をしっかり話し合ってみましょう。

突然受け継ぐことになった不動産でも、そこには長年の思い出やご家族の歴史が詰まっています。「せっかくだから自分名義にしておこう」とすぐに決めるのではなく、将来のことも含めてじっくり考えることが大切です。

不動産を所有すると、実際に住んでいなくても固定資産税などの維持費が発生します。土地の評価額が高い名古屋市内の都市部では、年間数十万円と負担が大きくなるケースも。

そのため、「相続するかどうか」だけでなく、「相続した後にどのように活用するのか」「維持管理はできるのか」まで含めて考えておくことが大切です。

まずはご家族で話し合い、それぞれの想いや状況を共有するところから始めてみてはいかがでしょうか。

もし、自分が相続することになった場合も、使う・そのまま・売却の選択となります。手続きや士業の紹介もできるのでご相談ください。

Q：親から家を譲り受ける場合、贈与税はかかりますか？

A:親から土地や建物を譲り受ける場合は、贈与税がかかる可能性があります。

親が元気なうちに家を子どもへ名義変更するケースがありますが、その場合は「相続」ではなく「贈与」となります。贈与は相続と比べて税金の負担が大きくなることもあるため、注意が必要です。

ただ、ローンを使用する場合には、住宅の名義人とローン契約者が同一でなければいけない場合がほとんどなので、名義変更のタイミングはしっかりと計画していく必要があります。

Q：相続・贈与前の家でもリノベーションの相談や計画はできる？

A:相続・贈与前の家でも、リノベーションの相談や計画を進めることは可能です。

引継ぎ前の段階で建物の状態を確認したり、リノベーションの概算費用を把握したりすることで、将来の住まいづくりを具体的にイメージしやすく、スムーズにリノベーション計画を進めることができます。また、建て替えとリノベーションのどちらが適しているかをじっくり検討することもできます。

ただし、引継ぎ前は土地や建物の所有者が本人ではないため、工事契約やローンの手続きは原則として引継ぎ後に行う必要があります。

また、他に相続人がいる場合は、将来的なトラブルを避けるためにも事前に家族で話し合っておくことが大切です。

Q：実家をリノベーションする前に注意することは？

A:実家をリノベーションする前には、所有者や相続人の状況、建物の状態を確認することが大切です。

特に次のポイントを事前に確認しておきましょう。

• 現在の所有者は誰か
• 他に相続人がいるか
• 相続・贈与後の名義はどうなるか
• 建物の築年数や耐震性
• 雨漏りやシロアリ被害の有無
• リノベーションに必要な費用

引継ぎ前の段階で計画を進めることは可能ですが、名義や相続人の整理ができていないと、工事や住宅ローンの手続きがスムーズに進まない場合があります。

また、建物によっては大規模な修繕が必要になることもあるため、まずは専門家による建物診断を受けることをおすすめします。

Q：長年放置されている空き家でもリノベーションはできる？

A:物理的にはどんな建物でもリノベをして住める状態にできます。

ただ、築年数が古かったり、空き家になってから年数が経過しているなど状態が悪い場合は費用がかかり過ぎてしまいます。　

見た目だけならどんな建物でも綺麗に見せることはできますが、「最低でも１５年は最小限のメンテナンスだけで済み、３０年は住み続けたい」と考える方も多いのではないでしょうか。

建物が建てられた当時の性能や設備のままで問題ない場合は、比較的シンプルな改修で済むこともあります。一方で、断熱性能や耐震性能、間取りなどを現代の暮らしに合わせて大きく改善しようとすると、想像以上に費用がかかることもあります。

そのため、建物の状態によっては、リノベーションだけでなく建て替えも含めて比較検討した方が、長い目で見たときの住まいにかかる総費用を抑えられる場合があります。

大切なのは、『リノベーションできるか』ではなく、『これからの暮らしにとって最適な選択は何か』を考えることです。

Q：上等な材料で大工さんに作ってもらった家だと言われているけど・・・

A:今までそのような話を聞いて、『上等な材料！』『良い腕の大工さんが作ったんだな！』と思ったのは、ほんの一握りでした。

逆に、そう聞いた家ほど粗末な材料で雑に作られていることの方が多いと感じます。

その教えてくれた方の想いなので、もしかしたら良い建物かもしれないと聞き流す程度にした方が良いと思います。ただ、親戚の方に反論するのはあまりおすすめしません。

私たちもよく聞きますが、目の前にするとなかなか言いにくいので文章にさせていただきました。

Q：相続・贈与した家は、建て替えとリノベーションのどちらがおすすめですか？

A：建て替えとリノベーションのどちらが良いかは、建物の状態やご家族の希望によって異なります。

まずは建物の状態を調査し、「今の建物を活かせるか」を確認することが大切です。

建物の骨組みがしっかりしていて、大きな傾きや深刻な劣化がない場合は、リノベーションによって快適な住まいへ生まれ変わらせることができます。また、思い出のある実家を残したい方や、建て替えより費用を抑えたい方にもリノベーションはおすすめです。

一方で、建物の傷みが激しい場合や、耐震性・間取り・性能面の改善に大規模な工事が必要な場合は、建て替えの方が適しているケースもあります。

一般的には、次のように考えると分かりやすいでしょう。

リノベーションがおすすめなケース

• 建物の状態が比較的良い
• 思い出のある家を残したい
• 今ある建物を活かしたい
• 建て替えより費用を抑えたい

建て替えがおすすめなケース

• 建物の傷みが大きい
• 大規模な補修が必要
• 間取りや性能を一から見直したい
• 長期的な視点で新築同等の性能を求めたい

Q：相続・贈与した家はどんな状態ならリノベーションできる？

A：建物の状態とメンテナンス履歴のバランスが良い目安は、木造なら築25年まで、鉄骨造や軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造なら築35年までです。

新築住宅では、多くの方が築12～20年頃に屋根や外壁のメンテナンスを行います。しかし、その後の築24～30年頃に必要となる2回目の大規模メンテナンスまで実施している建物が本当に少ないのです。

1回目のメンテナンスは「まだ新しいから」と最低限の工事で済ませ、2回目も同じ予算感で安い業者に依頼をしてしまい、十分なメンテナンスを行えていない。また、築30年を超える頃には所有者が高齢となり、「これ以上お金をかけなくても良い」と考える方も増えてきます。

その結果、本来は長く住み続けられる建物でも、適切なメンテナンスが行われず状態が悪化してしまうことが多くあります。

一方で、建物は定期的にメンテナンスを行っていれば、木造でも50～60年以上使用することが可能です。鉄骨造や鉄筋コンクリート造についても同様で、適切に維持管理されていれば70～80年活用できるケースも珍しくありません。

つまり、リノベーションできるかどうかを判断する際に重要なのは築年数だけではなく、「これまでどのようなメンテナンスが行われてきたか」という点も大切なのです。

Q：名義変更は、リノベーションの前に必要？

A：引継ぎする家をリノベーションするなら、まずは誰が家を引き継ぐのかを決め、名義変更を済ませておくと安心です。

家を相続したものの、元の名義のままになっているケースは少なくありません。建物の調査やリノベーションの相談は名義変更前でもできますが、工事の契約や住宅ローンの手続きでは、誰が家の持ち主なのかを確認する必要があります。

また、ローンを利用してリノベーションをする場合は、家の持ち主とローンを借りる人が同じであることが求められるケースもあります。

そのため、相続した家のリノベーションを考え始めたら、まずは名義を整理しておくと、その後の手続きがスムーズになります。

Q：実家をリノベーションする場合、住宅ローンは利用できる？

A：実家をリノベーションしてご自身が住む場合は、住宅ローンやリフォームローンを利用できる可能性があります。

実家をリノベーションする際に利用できるローンには、住宅ローンやリフォームローンなどさまざまな種類があります。利用できる条件や金利は金融機関によって異なるため、まずは銀行などに相談してみましょう。

一般的に、ローンの審査では次のような点が確認されます。

• 安定した収入があること
• 同じ会社に一定期間勤務していること
• 他の借入が少ないこと

住宅ローンは金利が低く、毎月の返済負担を抑えやすいのがメリットですが、誰でも利用できるわけではありません。基本的には、借りる人自身がその家を所有し、実際に住むことが条件になります。

また、金融機関は万が一返済ができなくなった場合に備えて、土地や建物を担保として設定します。そのため、所有者や名義の状況によっては利用できない場合もあります。

住宅ローン以外にフリーローンを利用する方法もありますが、金利が高くなることが多いため注意が必要です。

実家のリノベーションを考える際は、「どのローンが利用できるのか」「毎月の返済額はいくらになるのか」を事前に確認し、無理のない資金計画を立てることが大切です。

【SOWAKAは何を考える？】

相続できる土地があるというのは世間的にも羨ましい限り。

イチから土地と建物を買うとなると、費用もかかりますがローンの場合だと社会的信用もかなり必要となります。

サイクルについて

日本は欧米に比べて建替えをするサイクルが半分。日本が３５年に対して欧米は７０年位です。

例えば、おじいちゃん、お父さん、私の３代で考えてみましょう。

【日本の場合】

おじいちゃんが５０００万円で土地と建物を買ったとする。
↓
３５年後にお父さんが２５００万円で建替えをした。
↓
そして、私がその３５年後に２５００万円でまた建替えをして新築を建てたばかり。

日本のこの一家は７０年間で１憶円を土地と建物に費やしました。

【欧米の場合】

おじいちゃんが同じく５０００万円で土地と建物を購入。

３５年後にお父さんが１０００万円でリノベーションをしました。

その３５年後に私が１５００万円でリノベーションをして引渡をされたばかり。

欧米のこの一家だと７０年間で７５００万円で、日本に比べて２５００万円も生活が楽です。

国や業者の洗脳

物価などが違うので単純には計算できないことではありますが、日本で『脱スクラップ＆ビルド』という考え方を持てば、働き過ぎている世の中のお父さん達も少し楽になるのではないでしょうか。

建物をどんどん作り直して経済を回しましょう！っていう国策なんです。こうやって私たち建設業者が日本国に守られてきました。

『いつかはマイホーム！』　

これはただの不動産会社のキャッチコピーと思うべき。建物を建替えるにはCO2の排出量も増え、森林伐採もあり石油製品等も使うので環境には悪い。

だから、これから新築を建てる方は７０年使いましょう！

改築（リフォームやリノベーション）をする方も３５年は住みましょう！

７０年、３５年使える建物を作ってくれる建設会社を探すのがお客さまにとっての一番のメリットです。

名古屋でリノベーションをするならSOWAKA

株式会社SOWAKAは、名古屋市を中心に数多くのリノベーションを手掛けてきました。

リノベーションを専門にしているからこそ、木造戸建て、鉄骨造の建物、マンションなど、これまでの経験を元に幅広い構造の物件を取り扱うことが可能です。

また、リノベーションコーディネーターが在籍しておりますので、建物だけではなく、ローンや補助金等のご相談も安心して行っていただくことができます。

リノベーションは建物の状況、お客様のご希望、タイミング等によって、ひとつとして同じものはありません。

お客様に降り添いながら、様々な建物の構造にも適切に対応ができるSOWAKAならでは提案力で、リノベーションを通じてお客様の夢を叶えるお手伝いをいたします。