中古物件探しは何から始めたらいい？【リノベーションQ＆A】物件探し・内覧・購入判断のポイント
Hachi執筆：はちとり（株式会社SOWAKA・スタッフ）
執筆：はちとり（株式会社SOWAKA・スタッフ）
いざ中古住宅を購入しよう！と考え調べてみても、リノベーションのデザインについての内容が主な本やホームページが多く、何から始めたら良いかよく分からないなぁなんて困っている人も多いのではないでしょうか。
今回はこれから中古住宅の購入をして、リノベーションを考えている方へ向けて、よくある質問をQ&A形式でお答えしていきます。
- 1. Q：物件探しとリノベ会社探し、どっちを先にすべき？
- 2. Q：中古物件ってどうやって探したら良いの？
- 3. Ｑ：ワンストップリノベーションって何？
- 4. Ｑ：なぜSOWAKAは不動産を扱わないの？
- 5. Q：リノベーションに向いている物件ってどんなもの？
- 6. Q：ハウスメーカーが建てた物件でもリノベーションできるの？
- 7. Q：物件を見つけて内覧するときのポイントは？
- 8. Q：今見ている物件を“買うべきか見送るべきか”の基準はある？
- 9. Q：金銭感覚が麻痺してきたのですが、みなさんはどうですか？
- 10. 【SOWAKAは何を考える？】
- 11. 名古屋でリノベーションをするならSOWAKA
Q：物件探しとリノベ会社探し、どっちを先にすべき？
A：物件探しとリノベ会社探しは同時に進めるのが理想ですが、優先順位としては物件探しから始めるのがオススメ。
弊社の場合も、物件を見つけて内覧をしたあとが一番現実的なお話ができます。もちろん、一緒に内覧へ同行させていただき、専門的視点から物件のアドバイスをすることも可能です。
その物件が本当に自分のやりたいリノベーションに合っているか、予算の中でリノベーションを進めていけるのかを、具体的に相談していくことから始めていきます。
お客様にとっても、購入前にだいたいの方向性や予算感が見え、安心して話を進めることができるのではないでしょうか。
逆に、物件の引き渡しを受けてお客様に所有権が移ってからだと、引越しまでの期間が長くなってしまい賃貸費用と住宅ローンの２重支払い期間が長くなってしまいます。
また、物件が仮でも決まっていない段階での打合せは、ほとんど話すことがないので複数のリノベーション会社へ行っても収穫は少ないかと思います。
リノベーションはお客様の要望とその土地、環境、建物なら・・・という考え方なので要望を聞いておくことくらいしかできないからです。
Q：中古物件ってどうやって探したら良いの？
たまたま歩いていて見つけた物件でしたら、アットホームやSUUMOなど管理をしている不動産会社の立て札が建っていることがあるので、その不動産会社に直接連絡をするのも方法のひとつです。
弊社は不動産の取り扱いは行っていません。
Ｑ：ワンストップリノベーションって何？
A：ワンストップリノベーションとは、中古物件探しからリノベーション工事、完成・引き渡しまでを一つの窓口でまとめて進められる方法のことです。
通常、中古物件を買ってリノベーションをする場合、不動産会社、設計者、工務店、銀行など、それぞれ別々に相談しなければなりません。一方でワンストップリノベーションでは、これらを一つの会社がまとめて進めてくれるため、相談先が分かれず、やり取りもシンプルにすることができます。
しかし、もちろんワンストップリノベーションにもデメリットがあります。
ワンストップリノベーションを行う会社には、それぞれ得意分野や考え方があります。デザイン重視、コスト重視など方向性が合わない場合、思い描いていた住まいと実際の建物に差が出ることも多くあります。
さらに、物件や設備の選択肢が、その会社の基準や取引先に限られるケースもあり、自由度が少し下がる可能性も。加えて、費用がまとめて提示されることで、どこにどれだけお金がかかっているのか分かりにくいと感じる人もいます。
どちらにもメリット・デメリットがありますので、まずはご自身が相談しやすく、相性の良い会社を探していただくことがベストではないでしょうか。
Ｑ：なぜSOWAKAは不動産を扱わないの？
A：弊社の良さは土地と建物を別で考えていることです。
別で考えているからこそ、その建物の状態が良いか悪いか率直に伝えられます。
引渡しをしてからのお付き合いの方が長くなる建築業においては、まず買う段階で悪い建物は悪い！と教えてあげなければならないと思っています。
それが、自社で不動産業もやっていたとするとどうでしょうか。
売上のために、良くない物件をどうしても購入してもらうように勧めなくてはならないこともあるでしょう。
そのお客様が損をしないように、伝えられる立場を維持したいから不動産業をしていません。
Q：リノベーションに向いている物件ってどんなもの？
A：中古物件を探す時に、”リノベーションをすること前提”で探すのか、探し当てたら”リノベをしたら住めるかも”・・と色々なシチュエーションがあるかと思います。
築年数が古ければ物件価格は安くなりますが、色々と直さないといけないのでリノベ費用はどうしても上がります。
築年数が浅ければその逆ではあるものの、その物件がしっかりとメンテナンスされているか、現在の状態がどうかによって大きく変わってきますね。
築５０年以上だと古民家再生という感覚であるならば良いとは思いますが、基礎が悪いので一般的な暮らしをイメージしている方はやめた方が良いと思います。
日本では、1981年5月に建築基本法の改正があり、耐震基準が大きく変わりました。
それよりも前の建物は「旧耐震」、その後は「新耐震」と呼ばれていますが、中古物件を購入するのであれば、新耐震の基準をクリアしているかどうかも重要なポイント。
またシンプルに構造のみで考えると、木造よりも鉄骨造の建物の方が、リノベーションに向いています。
Q：ハウスメーカーが建てた物件でもリノベーションできるの？
A：ハウスメーカーが建てた物件でもリノベーションすることは可能です。
よくハウスメーカーが建てた建物は、そのメーカーしか扱うことができないという話を聞きますが、そんなことはありません。
確かにハウスメーカーにはそれぞれの構造や特徴がありますが、そのメーカーごとのポイントをしっかりと把握していれば、別の会社でも充分リノベーションを行うことができます。
ただし、専門的な知識が多く必要にはなるので、リノベーション会社を選ぶ際には注意して下さいね。
弊社でも、過去何件もハウスメーカーの施工実績がありますので、ぜひ施工事例などを参考にしていただけらたと思います。
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名古屋のリノベーションならSOWAKA 
Q：物件を見つけて内覧するときのポイントは？
A：前の持ち主は何故に手放すことになったのかを考えましょう。
まだ住んでいる状態での内覧ならとても分かりやすいですね。
物が溢れかえっている場合は、収納が足りない・スペースが無いことも考えられます。
手狭で手放すという理由ならば、お子様の人数を比較してみましょう。自分達も手狭になる可能性があります。
ほとんどの不動産屋さんは本当のことを言ってくれませんが、理由を教えてくれたら自分と比較したり置き換えてみたりして考えてみると良いですね。
やっと見つけた物件ではあるものの、はやる気持ちを抑えて冷静に考えてみると本質が見えてきます。
リノベーションでできることには限りがあります。増築しない限り床面積は広がりません。
その他の点としては、マンションの場合はエントランスや駐輪場、植栽の辺りをチェックしてみましょう。
その建物の住民で構成する”管理組合”がしっかり機能しているかどうかが分かる時があります。
手入れができていない時やゴミが散乱していたりだと、管理費を未納している住民が多かったり、生活レベルが合わない人が住んでいたりと、後々で嫌な思いをするかもしれません。
管理がされていないマンションだとそのうちに修繕や維持ができなくなってしまうこともあるので要注意です。
購入前に管理組合の資料を開示してもらうことはできるはずなので、チェックするのも手ですね。
だいたい、５０戸位あるマンションだと１人くらいは未納の人がいたり、賃貸で貸していて連絡がつかなかったりしています。
戸建については、前所有者に外壁や屋根の修繕はいつ行ったか、建てた時の検査済証（確認済証）や建築図面があるかどうかは最初にチェックした方が良いと思います。
また、内覧に行っただけで近所の人たちが集まってきたりする場合は、地域コミュニケーションがかなり必要な場合があるので、苦手な方はその物件を諦めるか、克服しましょう。
Q：今見ている物件を“買うべきか見送るべきか”の基準はある？
A：自分の理想にピッタリはまる完璧な物件を探すことはなかなか難しく、どうしても折り合いを付けなくてはならない場所が出てくることは、あらかじめ理解しておきましょう。その上で、次のポイントは確認しておきたいところです。
- 立地や周辺環境が「ここなら暮らせる」と思えるか
- 譲れないリノベーション後のイメージが物理的に可能か
- 物件価格とリノベ費用を合わせても、予算内に収まりそうか
大切なのは、心配している点がリノベーションで解決できることなのかどうかを見極めることです。
設備の古さや間取りの使いにくさは直せますが、周辺環境や管理状態、構造的な制限は後から変えられないこともあります。
専門家と一緒に内見や相談をしながら、納得できる物件に出会えると良いですね。
Q：金銭感覚が麻痺してきたのですが、みなさんはどうですか？
A：毎日、ｽｰﾊﾟｰで１円でも安く食材を買おうとしてるのに不思議ですよね。
リノベーションの場合、不動産取得が先になるのでお客様も感覚が麻痺した状態から打合せが始まることが多いです。注文住宅の新築を建てる時と変わらないです。
これは、それなりの覚悟でお客様が挑んでいるからなのだと思いますが、物件を探している時に「この物件は３１００万円かぁ・・・ 予算は３０００万円だったからいいかも！ １００万円は何とかしよう。」そんな会話を耳にする機会も多いです。
普通に考えてみたら、１００万円って貯めようと思ったら大変なのに不動産を考える時にはサラッと出てくる言葉。
”３０００万円に１５００万円位でリノベをして４５００万円位かもね。”
あえて言うならば、よく勉強をしていらっしゃる方々です。
不動産も建築もやっぱり相場というものがあって、だいたいは当たっています。
これはある程度麻痺しないと、購入もリノベも実現していかないものなのですが、金融機関にどれだけローンを借りて、どれだけ毎月返済をしていかなければならないか事前審査を通して見通しを出してもらうと現実が見えてきます。
不思議と新居に引っ越す時には元の金銭感覚に戻ってくるんですよ。
【SOWAKAは何を考える？】
中古物件を見ていると、「この物件で本当に大丈夫かな？」「あとから後悔しないかな？」と迷ってしまうのは、とても自然なことです。
一生に何度もある事ではないので、わからないことが多いのも当然のこと。
SOWAKAでは、時期やタイミングから家さがし、家づくりに辿り着いたお客様を応援しています。
家はどれだけでもお金がかかります。
よーーく家族で話し合って、毎月の支払い金額やこの先２０年間くらいの計画を立てて、無理のないようにすることが一番大切なことですね。
リノベーションを依頼する業者選びも、上場している大手の会社なら見積り金額は高くて当たり前で、小規模な会社だと安くて・・・見積り金額の比較は難しいものです。
会社の規模で経費が全く違うから仕方ないことではあります。
工事後の保証やアフターメンテナンスもほとんど変わらないのですが、会社が潰れる確率が低いのは大手だというのも事実です。
今は色々な保険もあるので、施工会社の考え方や担当とのフィーリングが一番大事なのかもしれません。
名古屋でリノベーションをするならSOWAKA
株式会社SOWAKAは、名古屋市を中心に数多くのリノベーションを手掛けてきました。
リノベーションを専門にしているからこそ、木造戸建て、鉄骨造の建物、マンションなど、これまでの経験を元に幅広い構造の物件を取り扱うことが可能です。
また、リノベーションコーディネーターが在籍しておりますので、建物だけではなく、ローンや補助金等のご相談も安心して行っていただくことができます。
リノベーションは建物の状況、お客様のご希望、タイミング等によって、ひとつとして同じものはありません。
お客様に降り添いながら、様々な建物の構造にも適切に対応ができるSOWAKAならでは提案力で、リノベーションを通じてお客様の夢を叶えるお手伝いをいたします。
リノベーション事例
名古屋市内を中心に、愛知県全域で多数のリノベーション事例があります。
是非ご覧ください。
