【チェックリストあり】リノベーションを前提とした中古マンション選びのポイントとは？

この記事では、中古マンションを購入してリノベーションをしようかな、とお考えのみなさんが物件選びのタイミングで疑問に感じるであろう事に対するアドバイスや役に立つ情報をまとめました。

リノベーションを前提とした中古マンション選びの役に立てていただければ幸いです。

中古マンション購入とリノベ会社選定のベストなタイミングとは

新たに中古マンションを購入して、リノベーションをしようと思っている場合、先に物件を購入してからリノベ会社を選ぶ方が少なくありません。

しかし、実際にリノベーションを行う業者に気になる物件を見てもらい、自分が叶えたいプランが実現可能かどうかも含めて専門家からのアドバイスをもらえるのだとしたら、そんな心強い事はないと思いませんか？

リノベーションを行う業者の中には、「物件選びはお手伝いしていません」と明言している会社も多いですが、購入をある程度決めた時点で内見に同席する事を依頼すれば、業者としても事前に色々な事を確認しておけるのであまり断られる事はありません。（もしそれを断られるのだとしたら、そのリノベ業者の姿勢を知る事もできますよね。）

という訳で、物件探しとリノベーション会社探しは同時にスタートし、ある程度気に入った物件が見つかったらリノベ会社に相談してから物件購入するのがベストだと言えます。

リノベーションを前提とした中古マンション選びのポイントとは？

リノベーションを前提として中古マンションを購入する際に、損をしないで優良な物件を手に入れるために抑えておきたいポイントを、5つご紹介します。

市場価格・相場を理解しておく

中古マンションを購入するには、市場価格や相場についての理解をしてから物件選びを行なうことがとても大切です。

何も知らないまま不動産会社や仲介業者に言われるがまま手続きを進めてしまうと、価値が低い物件を高値で購入することになってしまいます。

わからないことはインターネットで不動産取引情報サイトなどもありますので調べるなど工夫するといいでしょう。

修繕計画やリノベーションの可否を確認する

マンションには修繕計画があるので、修繕計画を確認しましょう。

一番重要なのは、当該物件がリノベーション可能な物件であるかどうかです。購入後に、マンションの規約で「リノベーション不可」となっていても購入をキャンセルする事はできません。

また、修繕計画は通常12年ごとに組まれますが、修繕計画が不適切な内容であったり、長年更新されていなかったりする場合があります。

修繕計画がきっちりしていないマンションは、将来的に資産価値が大きく下落したり、必要なタイミングで共有部分の改修が行われなかったりするリスクがあるので要注意です。

共有部分の管理が行き届いているか内覧で確認する

マンション全体の管理が行き届いているかどうかを確認して下さい。特にエントランスや郵便受け、エレベーターや廊下、駐車場は、マンション住民全員が利用をする共用部分です。ここが適切に管理されているかどうかをしっかりと確認する事で、そのマンションの住民の傾向を読み取る事ができるでしょう。

また、ゴミ捨て場の管理状況も必ずチェックしたいところです。

マンションは通常、管理会社に管理・清掃・メンテナンスを委託しています。もし共有部分の電球が切れていたり、清掃が行き届いていなかったり、郵便受け周辺にチラシなどが散乱している場合は管理が行き届いていないマンションだと判断できます。

このようなマンションは、入居後に様々なストレスを感じる可能性が容易に想像できますので、できるだけ避けたほうが良いと言えるでしょう。

周辺の生活環境は、実際に歩いて確認する

不動産仲介業者の資料には、物件の周辺情報が記載はありますが、騒音やにおい、町全体の雰囲気といった情報が不足しがち。

できれば、日中・夜と時間帯を変えて見たりすることで周辺環境の気になる点はないかどうか確認しておくと安心です。

駅からの道で電灯がついていないなど防犯上危険な場所の有無や、遅くまで営業している飲食店の有無など生活環境として問題がないかどうかについてもしっかりと確認しておくと良いでしょう。

地震・洪水などの災害リスクも考慮

住宅購入に置いて、災害リスクは外せないチェックポイントになります。

購入を検討しているマンションの位置をエリアが、どんな災害リスクがあるのか事前に必ず確認して下さい。

具体的には「洪水」「土砂災害」「高潮」「津波」「道路防災情報」「地形分類」などで、これらの情報はハザードマップポータルサイトで確認可能です。

マンションの場合、埋め立て地や沿岸部など建物の劣化が早まる可能性が考えられる立地条件もありますので、自分で確認したあと、不動産屋さんなどにもしっかりと確認する事をお勧めします。

ハザードマップポータルサイト

http://disaportal.gsi.go.jp

耐用年数についても理解しておきたい！

マンションの資産価値や寿命などを示す「耐用年数」も、必ず確認しておきたい項目です。以下の記事で詳しくご説明していますので、是非合わせてお読みください。

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【チェックリスト】中古マンション購入時に必ずチェックしておきたい事

気になる住戸マンションを見学しある程度この物件にしよう！という気持ちになったとしても、あわてて契約する前に、最低限必要な項目についてはしっかりとチェックをしましょう。

ここで焦って決めてしまうと、不快な思いをしながら住み続けなければいけない、という状況に陥ってしまう可能性もあり得ます。

チェック項目1：マンションの管理状況について

✓　理事会や管理組合は適切に機能しているか

✓　修繕計画はきちんと管理・運用されているか

✓　大規模修繕工事はいつどんな内容で実施されたのか

✓　水道設備、水質検査が行われているか

✓　耐震診断がされているかどうか

これらの項目は、内見だけでは分かり得ない情報です。

不動産屋さんに、購入の意思を見せつつ、「購入してから後悔したくないから、事前にきっちりと情報を得たい」と伝えて可能な限り詳細な情報を手に入れるようにすることをお勧めします。

チェック項目2：住宅ローンについて

✓　事前審査に出す銀行は決まっているか

✓　本審査に必要なものは手元に揃っているか

✓　リノベーション費用に住宅ローンとして組めると知っているか

✓　家の購入に使っていい予算を明確に把握しているか

✓　住宅ローン審査を通過できる状況にあるか

事前審査や本審査の準備を進めつつ、予算を大きく超えていないかを把握し、審査に不利が無い状態になっているかなど改めて確認をしておくことも大切です。

まとめ

この記事では、リノベーションを前提とした中古マンション選びのポイントについてご紹介しました。

中古マンションの購入は、知っておくべきことが多くあります。ここには書ききれないほど、たくさんの情報をインターネットや、書店などで得る事が可能です。

また、不動産屋さんやリノベーション会社など、専門家にしっかりと質問する事もとても重要です。