建物の建て替えサイクルは一般論だと鉄筋コンクリート造で５０年、木造だと４０年。

あくまで１５年～２０年位の周期で、メンテナンスを続けていて古くなったから建替えようかと考える人が多いので、モデルとなっているようです。

実際は構造的な理由で解体されることは少なく、設備、機能や経済的理由、家族構成・生活様式の変化などの理由で取り壊されることが主要因と考えられています。

日本は欧米に比べて建替えサイクルが早い傾向があり、スクラップアンドビルドの状態とも言われています。

建替えサイクルは日本が３０年程度に比べて欧米は７０年という統計上の数値もあります。根拠の視点を変えて税法上では鉄筋コンクリート造が６０年、木造だと２４年ですが、実際に建替えをしている統計では一般論の方が近く、木造建築を２４年で解体する事は少ないことでしょう。

鉄筋コンクリート造で説明をすると５０年という数字は半世紀だからやキリが良いからという事ではなく根拠がある数字なのです。

それは、建物に使用しているコンクリートの中性化が始まるのが築５０年頃からなのです。コンクリートは建築して１５年位までは水分が抜ける時期で若い状態。３０年位すると強度はピークに達します。そして５０年を過ぎるとアルカリ性のコンクリートが酸性雨等によって中性化して著しく強度が低下していきます。

では、中性化するとなぜ悪いのかというと、アルカリ性によって守られていたコンクリートの内部にある鉄筋材が錆びを発生させてコンクリートが鉄筋の部分で割れて剥がれ落ちてしまいます。専門用語では爆裂といいます。コンクリートは圧縮力に強く鉄筋は引っ張り力に強いので、コンクリートとの付着がなく鉄筋がむき出しになった鉄筋コンクリートは耐力を失った構造体になります。

そのため、建築学会では築３０年の段階で大規模補修を行った場合、耐力を失いかける年数を６５年としているのです。供用限界期間ともいいます。しかし、コンクリートが実用化されて、約１００年程度なので実際にどのくらいの耐用年数があるのか実証はされていないのが現状です。

木造に関しては前述のようにコンクリートで造る基礎に加え、屋根や外壁、開口部などの防水性能が無くなり、土台や柱、梁などに水分が常態的に触れる状態になって耐力を持たなくなる基点が建て替え時期となっています。

 では、なぜ築５０年や築３０年の建物が多く存在しているのでしょうか。それは、メンテナンスをした結果と説明したいところですが、多くの場合は壁の中や床下の見えない箇所なので傷んでいても気づいていないだけなのです。

リフォームなどの建物メンテナンスをする際に、専門家へ第三者的な検査依頼をした人はいるのでしょうか。ほとんどの場合は営業さんが来て改修したい部分の話しを聞いて、１時間以内の現地調査で採寸をし、後日、見積書を提出にくるパターンが多いと思います。見積り金額には「見積り項目以外の工事は別途となります」と記載されていますが、工事が始まってから不具合を見つけたとしても、明らかに違う工事を説明して直す事を提案するのは工事がストップしてしまう事などを考えると、見て見ぬようにし、依頼された工事のみを完了をしていったのではないかと思います。

リフォームなどのメンテナンス工事をしていると施主様と建物に関する事を聞く機会が多いのですが、大体の施主様は何十年前かに建てたその建物について「新築時は頑丈に作ってもらった。」「丁寧に作ってもらった。」「良い材料を使用した。」と話されます。「リフォームをしてもらった時の大工さんがしっかりした建物だと言っていた。」「屋根も外壁も定期的に塗り替えなどをしている。」「水廻りもリフォーム会社がチェックしていたと思うから大丈夫。」との説明もあります。では、なぜこの話題をするのかと申しますと、少し前に説明したとおり、工事中に施主様が気に入っている建物を悪く言う人はいないという事。